Desistência da compra de imóvel na planta
Comprar um imóvel na planta é realizar contrato de promessa de compra e venda futura. Assim, quando o comprador resolve interromper o contrato só há a quebra a promessa de comprar algo futuramente. Devido ao atual cenário de crise econômica e política que assolou o Brasil nos últimos anos houve um aumento considerável no número de adquirentes de imóveis que se viram obrigados a solicitar o pedido de distrato (desistência da compra) e adiarem a realização do sonho da casa própria.
O que é distrato?
Distrato é a formalização da manifestação pelo desinteresse na continuidade de um negócio e tem por objetivo a extinção de uma obrigação anteriormente celebrada por via de contrato. O distrato é um direito de quem comprou o imóvel na planta e ainda não fez um financiamento com o banco após a entrega das chaves.
Legislação aplicável
No final do ano de 2018 foi sancionada a Lei 13.786/2018, também conhecida como “Lei dos Distratos”. Essa normativa previu novas regras para a rescisão de contratos de financiamento de imóveis, possibilitando regulamentar o cancelamento de contratos de compra e venda de imóveis entre consumidores e construtoras ou incorporadoras. A Lei pode ser consultada na íntegra pelo link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm
Prazo para desistência da compra do imóvel na planta
O direito de arrependimento do adquirente de imóvel na planta em regime de incorporação imobiliária está previsto no artigo 67-A, §§ 10 e 11 da Lei nº 4.591/64. Este prazo de desistência imotivada do contrato é de até 07 (sete) dias corridos contados da aquisição. Para invocar este dispositivo, o contrato deve ter sido firmado em estandes de venda ou fora da sede do incorporador e a desistência dever ser manifestada de forma expressa, mediante envio de carta registrada com aviso de recebimento. A jurisprudência admitirá manifestação por outro meio de comunicação, desde que garantida a ciência do incorporador e que esta forma de contato tenha sido disponibilizada pelo vendedor aos clientes.
Compreendido o que é direito de arrependimento, temos a situação de desistência da compra do imóvel. Conforme a Lei do Distrato, o consumidor terá até o momento da entrega das chaves para desistir da compra. Após a entrega do imóvel, em geral é realizado financiamento para pagamento do restante do valor do imóvel e a obrigação passa a ser entre comprador e instituição financeira.
Aplicação de Multa
Sempre que o distrato ocorrer por causa do comprador (distrato injustificado), este deverá pagar um valor à título de multa.Anteriormente não regulamentada, a Lei do Distrato trouxe a previsão expressa de aplicação de multa em caso de desistência do percentual de até 50% (cinquenta por cento) do valor já pago pelo adquirente, desde que o contrato tenha sido celebrado pelo regime de afetação (o terreno é desmembrado do patrimônio do incorporador, garantindo que não conste mais como bem do vendedor/incorporador para o pagamento de débitos na hipótese de falência do mesmo). Já em contrato firmado diretamente pelo adquirente com a construtora/ incorporadora, a multa em caso de desistência será no importe de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.
A Lei ainda previu penalização nas situações em que há mora na entrega dos imóveis adquiridos. Quando a construtora/incorporadora der causa ao distrato, deverá devolver ao comprador 100% do valor pago com atualização monetária.
Distrato sem o pagamento de multa
O distrato ocorrerá sem a obrigação de pagamento de multa pelo comprador sempre que ocorrer descumprimento contratual por parte da construtora/incorporadora. A maior causa de descumprimento de contrato por empresas de construção civil se dá pelo atraso na entrega do imóvel. Ainda que não haja previsão legal expressa, a jurisprudência entende que após o prazo compactuado em contrato há uma tolerância de 180 dias para o atraso. Após este prazo, o consumidor pode requerer o distrato sem aplicação de multa.
Destacamos que não há necessidade de aguardar todo este prazo para solicitar o distrato, é apenas uma sugestão de extensão do prazo visando a boa-fé contratual.
Outra saída para evitar a penalidade é a transferência do imóvel para terceiro mediante cessão do contrato. O novo comprador será submetido à análise e aprovação do incorporador, que poderá ou não aprovar a transferência.
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