Solução Contratual: Compra e Venda de Imóveis | Por Dr. Paulo Simões
Nos últimos anos houve uma queda vertiginosa no mercado imobiliário brasileiro por conta da crise econômico-financeira que assola o país. Ocorre que, isso aconteceu após um período de grande alta neste setor, principalmente pela enorme valorização imobiliária concomitantemente a realização dos grandiosos eventos da Copa do Mundo de Futebol em 2014 e das Olimpíadas no Rio de Janeiro em 2016.
Atualmente, a situação econômica é outra e bem diferente daquela vivida no passado, nosso país passa por uma grande crise onde as taxas de juros aumentam cada vez mais, e, o consumidor acabou sendo forçado a ter mais consciência na hora de realizar uma compra a crédito para não ficar afogado em dívidas cada vez maiores.
Desse modo, após um elevado número de aquisições de imóveis através de financiamentos imobiliários com incentivos ficais conferidos pela UNIÃO através do programa minha casa minha vida, veio um enorme período de recessão com aumento da taxa de desemprego no país, o que ocasionou um verdadeiro “BOOM” nas rescisões contratuais dos compromissos de compra e venda dos imóveis na planta, mais conhecido como distrato.
Nesse contexto e diante da grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a 2ª seção especializada do STJ editou a súmula de número 543, orientando de como devem ser as decisões judiciais sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. Conforme abaixo transcrito:
“Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Esse entendimento sumulado acabou por consolidar o que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva (atraso na entrega da obra, por exemplo).
E, embora a súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, entendemos que quando a mesma ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.
Nesse sentido, também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, conforme jurisprudência abaixo destacada:
“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio,tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 9/9/01; Grifei).
Por outro lado, nos casos de culpa pela rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora ou incorporadora (como atraso no prazo de entrega, problemas no imóvel, etc.), deve ocorrer a devolução integral dos valores pagos. Sendo de extrema importância destacar ainda, que na hipótese de atraso na entrega da obra, é totalmente viável o pleito indenizatório a título de danos morais além do prejuízo material.
Registre-se, por fim, que a citada súmula é aplicável apenas nos casos em que há aplicação das normas previstas no Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
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